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宏微观视角下的中国土地财政与房价

 

   铤而走险者,富贵求于险中。两万亿配资规模让市场初识了杠杆加波动等于炸药的威力。去杠杆时的痛苦远大于加杠杆时的欢乐。60万中产阶级被消灭,十年积蓄打了水漂”,六月股灾之后,有媒体煽情如此煽情。在一个志于消灭阶级的社会中,股灾倒是以最小的代价,缩小了贫富差距,无声无息之中将有产变成无产,实现了社会财富的再分配,这就是资本市场的魔力,不仅造富,同样均富

 

中国已是全球经济稳定的重要支柱之一,2014GDP占全球总量的13%,经济增长对全球经济增长的贡献超过35%,当年新增的GDP规模超过7600亿美元,高于美国约6500亿美元的增量水平,居世界第一。中国货币的稳定,给世界带来了福利,但是现在中国也扛不住了。过去一月,是2008年美国金融危机之后全球股市最黑暗的一个时期。这是否是由中国下调对美元汇率之后引发的连锁反应尚不得而知,这是否是全球金融危机去杠杆的后遗症盖棺定论为时尚早,但肯定的是市场的不确定性在未来数月间仍将加大。Winter is coming

 

令正在崛起的城市中产怎么也高兴不起来的除了股市、汇市,还有近期被不断提及的房地产税。首先回顾一下财政部长楼继伟49日在中国财政学会2015年年会的演讲,四个月之后,这篇演讲的文字稿向社会公开。楼部长对于当前财政运行状况,概括为收支矛盾日益突出2012年之后,财政收入增速明显放缓,增长率的放缓是收入开始下降的先兆,但财政支出的规模和增速具有很强的粘性,都难以下降。2014年,一般公共预算收入增长8.6%,是1992年以来的最低增速。今年1-7月全国一般公共预算收入同口径增幅比去年同期回落3.1%,全国政府性基金预算收入则同口径下降29.9%。总体预计2015年全国一般公共预算收入增速较2014年更低。

 

 

 

近二十年来,中国财政收入及税收一直以两位数的速度保持增长。1995年全国财政收入6242亿元,2014年达到14.03万亿元,增长20多倍。而1995年国内生产总值(GDP6.11万亿元,2014GDP63.61万亿元,增长9倍多。1995年全国城镇居民人均可支配收入4283元,农村1578元;2014年分别为28844元、10489元,20年间城镇与农村居民人均可支配收入增长不到6倍。显然,在过去的20年中,财政收入遥遥领先于GDP和城乡居民收入的增长。

 

 

收入增速放缓的原因除了经济下行压力较大、工业生产者出厂价格指数持续下降、结构性减税向纵深推进,还有一个重要原因就是房地产市场调整影响扩大,与之相关的收入增幅回落较多,而营改增的继续推进将为不动产和建筑业带来较大减税,进一步削减财政收入增长惯性。这就不难理解为什么要在这个时候加快房地产税立法并实施推进改革。

 

一、两级财政收入-房地产税改革的大背景

 

维持中国这么大一个国家机器的运转需要巨额的经济投入,基础建设、军事、教育、医疗、科技无不是烧钱的大户。历代的执政者为如何让国库殷实而头痛。为之庆幸的是当代政府的经济学知识让他们可以判断出即便手握印钞权但也不能滥用。滥发货币引发的高通胀只会让政府的公信力摇摇欲坠,最后是搬起石头砸自己的脚。在不能滥发货币或者不能太明显的前提下,税成为了国家收入最主流同时也是最光明正大的的来源。但“税”往往是虚伪的,打着调节收入分配,引导消费行为的幌子。这不是说没有税的日子会更好,它其实更像是一种保险费或者保护费。在合理的范围内,交一些保费来抵御风险也是现代社会人们资产配置的重要方式。

 

构成一国政府收入(又被称为广义政府操作)的除了有税收收入、还有预算内非税收入(如专项收入、行政事业性收费、罚没收入、国有资源(资产)有偿使用收入等)、政府性基金预算收入(如地方教育附加、新增建设用地土地有偿使用费、国有土地使用权出让金、国有土地收益基金、车辆通行费等)、国有资本经营收入(利润、股利、股息、产权转让、清算收入等)、债务收入(直接债务收入、间接债务收入,城投债)、社会保障缴款(社会保险基金)等。经常所讲的全国公共财政收入(一般公共预算收入)则由税收收入与预算内非税收入构成,经济学家主要从这个数据入手来对国家的财政收入状况作出分析。公司金融中关于不同资金来源如何影响企业价值的讨论已形成重要的研究流派。宏观层面上,不同的国家收入来源对于解释国家形式之间以及它们如何与其国民交往之间存在的差异同样显得十分关键(Moore2004)。

 

 

 

宏观税负是指税负总水平占国内生产总值的比例,用以衡量政府收入在宏观经济中的资源配置功能和主导程度。狭义口径的宏观税负仅指上表中的税收收入或者一般公共预算收入(税收收入占一般公共预算收入的90%以上)占GDP的比例。狭义口径下的中国宏观税负比例与发达国家相比并不高,始终在22%水平以下。但如果以广义口径(国际货币基金组织《政府财政统计手册》)即全部政府收入占GDP的比例来衡量中国的宏观税负,实际负担并不低。财政部按照IMF标准发布的2014年广义政府操作中,财政收入183959亿元,再加上额外的国有土地使用权出让收入42606亿元,合计占GDP35.6%。政府在整个社会资源配置中依然处于核心位置。大政府、小市场在财政收入连续快速增长的背景下愈发突出。22万亿广义政府收入的配置效率很大程度上决定了中国经济的发展方向和形式,同样决定了一代人的生活内容甚至是社会的价值取向与社交方式。

 

 

 “财政史使人们能够洞悉社会存在和社会变化的规律,洞悉国家命运的推动力量,同时也能洞悉具体的条件,特别是组织形式发展和消失的方式” Schumpeter, 1954)。

 

中国在1994年进行分税制改革,将税种统一划分为中央税、地方税和中央地方共享税,奠定了中央与地方两级财政体系。简单来说,就是中央与地方各收各的,各花各的,没钱的时候再互相拆借。但这次改革,中央把大部分税都拿走了,消费税、关税、车辆购置税、进口商品增值税属中央政府独有,国内销售商品增值税中央政府占75%,除铁路、银行总部、海洋石油企业外的企业所得税60%,个人所得税60%;留给地方政府的大头只剩增值税的25%,营业税、企业所得税与个人所得税的40%。从下图可以看出,1994年以前,地方财政收入占全国财政收入的70%以上,分税制改革之后,这一比例稳定在50%左右,随着营改增的深入推进以及房地产市场的持续调整,这一比例预计在未来会有所下降。

 

 

中国的地方政府不仅提供公共服务,还是投资主体推动经济增长,有限的地方财政收入,导致了地方事权与财权不匹配。中央财政与地方财政的平衡主要通过地方上解收入、中央的税收返还和转移支付来实现。所以楼部长也在讲:在保持中央和地方收入格局大体稳定的前提下,进一步理顺中央和地方收入划分,合理划分政府间事权与支出责任,促进权力与责任、办事与花钱相统一,全面提升国家治理效率。“

 

二、中国式土地财政

 

199873日,国务院颁发的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》要求从当年下半年停止住房实物分配,在全国范围内推行住房分配货币化。市场化的改革激发了各地商品房的开发,至此成为中国房价的分水岭。1999年全面开征土地增值税、契税、房产税等三项与房地产市场相关的税收,且全部为地方政府收入,此后数年间供需两旺的房地产市场成为地方财政收入的重要来源。住房的商品化改革究其本质而言是解除了人们追求宽敞居住空间,改善生活、追求美好的束缚。好的政策并不一定都是要政府亲力亲为(如近期成立的600亿中小企业发展基金),鼓励这个、带动那个,在财政收入增长减速的情况下,更要看紧自己的钱袋子。以往诸多的产业过剩都是在政府扶植与引导下形成,与其引导,不如给予市场更为广阔的空间。

 

最近被不断提及的房地产税改革,不管是广义的,一切与房地产经济运行过程有直接关系的税,还是狭义的,以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税,均不是新生的税务。广义角度的房地产税是一个综合性概念,包括对房地产行业征收的营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税、城市维护建设税等,此外还有56种费。由于与此相关的部分税种在其他行业同样征收(如营业税、所得税等),难以对房地产行业的整体税负情况进行统计,现只对房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税五项房地产行业独有税种进行分析。

 

 

 

  从以上两图可以看出,五项税收占地方财政税收收入的比重逐年上升,2014年占比23.4%,增速也快于其他税收项目。但这远不是中国土地财政的全部,构成地方财政收入的除一般预算收入,还有政府性基金预算收入,至于和本话题有关的土地出让收入则囊括其中。国有土地使用权出让收入即通俗所讲的土地出让金包括国有土地使用权出让金、国有土地收益基金、新增建设用地土地有偿使用费、农业土地开发资金四个细项。2014 年国有土地使用权出让收入42606.08亿元,占地方政府性基金本级收入50005.57亿元的85%,地方政府性基金收入又占了全国的92.4%从地方财政一般预算收入还看不出房地产的重要性,但作为地方财力重要补充的基金性收入绝大部分依赖于土地使用权出让。巨额的土地出让款又用于征地和拆迁补偿、土地开发、城市建设,这就成为中国经济发展的一个内生逻辑。但经过十几年的发展,已经形成了较为稳定的内循环系统房价上升,老百姓买房,开发商拿地,政府卖地,基础设施再投入,各种隐性收入再分配,再买房。中国的城镇人口比例从1999年的35%2014年的55%3亿人口的城市化进军过程,正是在中国式土地财政背景下展开。

 

 

虽然土地出让金未以税的形式冠名,但其和税别无二致。不一定要加个“税”字才是税,实质重于形式。2014年国有土地使用权收入4.26万亿,五项房地产地方税1.38万亿,在不包括其他几项中央和地方共享税的情况下已经占到了地方财政收入(一般公共预算收入和政府性基金收入)的45%地方财政收入的50%维系于一个行业,且这一比例在近十年高居不下,目前没有更好的替代选择。类似于绝大部分资产,投资者买涨不买跌,市场上升时,往往是价量双升,下跌时反而持币观望。投资客如此,即便是刚需,也会形成消费的转移。也就不难理解每当房地产市场遇冷,地方政府最着急,各种刺激政策就会紧随其后。已经形成的支出习惯一时难以改变。地方政府缺钱,未来还会持续的缺钱下去。本质还是政府的投资主体定位决定。

 

 

三、国有土地使用权出让、房地产税与房价

 

谈土地财政绕不开的一个话题就是中国的高房价。太多的经济学家、业内大佬论证过也预测过中国的房价。有人说中国房价高的的元凶在94年分税制改革后的土地财政制度。如果经济问题总可以一针见血的抓住核心要害那似乎到好办了。区域人口迁徙,城市化,收入增长,货币超发,甚至是与子女教育、社会认同均可与房价、房价涨幅挂钩。其中力量此消彼长,部分因素只具有阶段性、局部性的解释力。一言以蔽之的房价涨幅解释都过于武断。这也正是谁都说不准或者不能一直说的准的原因。

 

业界习惯用面粉与面包的关系形容地价与房价。任志强不止一次说过,20143月,李嘉诚在业绩发布会也曾表示,现在面粉贵过面包,如果地价便宜会考虑在内地买地。现在看来,这很有可能是超人当年的虚晃一枪。

 

商业惯例中成本与售价间并没有必然联系。市场竞争程度、商业模式与策略对价格的影响远胜于基本的生产成本。即便我们精准的计算出房产的各项成本,也不会影响开发商的销售价格。房价与地价究竟是什么样的一种关系?我们从宏观与微观两方面展开。在对房地产企业成本利润构成分析之前,先从宏观上看看房地产行业的成本结构,再与其相互印证。

 

 

按照房地产平均库存周转周期,采用前一年的国有土地出让收入与当年的五项房地产地方税种(房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税)占当年全国的商品房销售额来描述地价与房价的关系。由于没有考虑其他税种,这一比例应该是最保守的估计。图中的曲线呈现了一个十分有趣的变化趋势。地价与税金占商品房销售额的比例并非一成不变,有整体不断升高的趋势,2014年达到了历史最高72%。也就难怪郎咸平会说,地价与税金占房价的70%以上。

 

为何这一比例会越来越高?增长的房地产企业数量说明了一定问题。卖房子赚钱,于是大量从事房地产开发的企业雨后春笋般成立。随着市场竞争激烈程度的加强、购房者相对承受能力的降低,行业的整体利润率开始下降,成本占比不断上升。热闹的招牌挂土地市场,胜出的投标者往往落入赢家诅咒的魔咒。说白了就是别看房价贵,但这门生意并不像之前那么赚钱。这也就可以解释万科、万达国内一线房地产企业近来纷纷从重资产向轻资产转型的战略调整。

 

十年前,我们抱怨房价高,当时地价与税占房价的45%,今天房价依然高,尽管这一比例上升至70%。地方政府是开放商的上游,民众支付的高房价在政府与开发商间分配,只是近些年政府的收入不见少,留给开发商的越来越少。地价便宜,房地产企业赚钱,百姓苦;地价贵,房地产企业少赚钱,百姓苦。

 

四、房企利润与房价

 

房价中70%的地、税成本只是总量经济数据的近似计算结果。以执言著称的大佬任志强反复强调,房地产行业并非暴力。作为曾经上市公司的董事长,基于财务数字的申辩是否言之凿凿?任志强执掌多年的华远地产是目前沪深AB153家(万德行业分类)上市房企中资产规模(2014年底,总资产205亿)较大的一家(前40%)。

 

 

虽然今天的600743(华远地产)已有22年的上市历史,但从毛利润率水平的变化趋势图中可以看出,华远在2008年之前的毛利率以及剔除建造成本、税金后的利润率要低于行业平均水平。端倪在于20088月,华远地产才通过借壳幸福实业实现A股上市。2009年之后的业绩才能真正体现一家房地产公司盈利状况。毛利率是营业收入与营业成本的差额,在毛利率基础之上再将营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税减去,基本可以代表地产企业剔除地价、建安成本和税后的利润率水平。在房地产企业成本构成中,税收成本和地价、建安成本,位列前三位。如将税收成本与销售额挂钩,在预征阶段,各项税负合计已达到销售额的8%-12%。如果项目结束进行清算,则普遍高达15%,一线城市会达到25%以上。众所周知房屋的建造成本有限,虽有增长但相当缓慢。而华远的毛利润率水平从2009年的40%下降到2014年的17%,很大程度上在于拿地成本的提高,与第二部分看到宏观层面地价和税负占房屋比例上升正好吻合。面对完全竞争的下游市场,开发商没有多少价格垄断能力,基本是看天吃饭;上游的土地供应(政府)则具有绝对的话语权。在这种市场环境下,如果房地产企业不能有效地管理内部的各项开支、费用,那真正的凛冬才刚刚开始。

 

万科以2014年底5084亿的资产规模居整个房地产企业龙头。尽管万科的房屋品质在市场中有很高的认可度,但行业特点决定了其在毛利率水平上很难将竞争对手甩在身后。

 

 

2009年之后房企的毛利水平在一年一个台阶的稳步向下。与从宏观角度得到的结论基本一致,地价与税占据了房屋总价中的一多半;品牌地产商的毛利润率水平的下降说明行业日趋饱和,房地产行业面临着一次大洗牌。整个房地产行业从2005年的平均资产负债率60%上升到2015年一季度的75%,与全社会高负债下的系统性风险亦步亦趋。地产企业剩下的好牌越少越少。

 

  毛利虽是对“暴利”与否的最直接定义,我们还可以从销售净利率、净资产收益率来观察房地产行业。

 

 

 

 

单项指标上无论是毛利率、净利率还是净资产收益率,房地产行业虽未拔得头筹,但均处于前列。与传统的制造业比较起来,房地产行业的日子还是相当好过。房企虽不像公众所想象的一本万利,但对于体量如此庞大、科技含量有限的生活必需品来说,房企能有这样的利润成绩也绝非只是赚了一个辛苦钱。以后当任志强再说房地产不是暴利的时候,我们就得想想他到底是在和谁比了?

 

五、注定温柔的房产税

 

房地产税改革的主体思路是将一次税变成持有税,但对存量还是增量,计征细节等还需诸多考虑。财政收入增速下降,房地产税是否可以委以重任?对于过去严重依赖土地财政,经济正在转型的中国有必要慎之又慎。政府着眼短期财政需要所采取的做法会产生具有破坏性的长期后果(诺思,1994)。

 

房地产税的立法与改革涉及两方面:一是把已经存在的十几项税进行整理合并,购买房子时,已经交纳了土地出让金,再交房地产税就是重复征税;二是为日后“拔鹅毛”式房地产财产税扫清障碍,厘清主次轻重关系。按揭买房沦为房奴,替银行打工;房产税开征后,继续做房奴只不过是为政府打工。

 

投资中有一个简单的逻辑,投资品的交易成本会抹杀投资的回报,税费会让看起来的好投资光环不在。税费结构的变化将影响一项投资在不同时期的真实回报率。争议最多的房产(财产)税增加了房产的持有成本,买卖双方在交易环节中会将这一因素综合考虑,整体上降低了房产的投资价值。持有成本上升,在降低即期投资热情的同时,又引发了未来市场供给的减少。市场会陷入到一种越来越冷的循环之中。从人口经济学的角度来看,子女在成人前就是家庭持有的一项资产,父母成之为“宝贝”。育儿成本的不断增加,就如同每年要不断支付的持有税金,所以自去年全国实行单独二胎政策后,依然维持低生育率,未表现为井喷。所以也有人口学者预测在目前的社会福利体系下,已经是不是能不能生的问题,而是愿不愿生的问题。

 

结论:

 

财政上对房地产市场的依赖是大政府、小市场的缩影。庞大的国家机器的运转需要养料维持,政府在出让土地使用权获取收益的同时盘活了最重要的生产要素这一——土地,让这种沉睡的资产开始焕发活力。可能这是中国20年土地财政的最大经济与社会意义。释放的土地成为恒产,民众从而有恒心,有恒心才可能出“匠人精神”。

 

房地产驱动下的经济增长模式不在于土地是否可以源源不断的供应下去,事实是绝对可以卖的下去,但是超出了当前人口承受的范围。中国的老龄化、适龄购房群体的逐步减少;城市化进程在现有户籍制度、收入分配体系下已经达到饱和,能走得农民已经离开(单纯的户籍统计没有意义)。地产行业的颓势不可扭转,临界点已然来临。

 

土地财政没有什么可迷恋,而是公权力变现以及政府强大的创富能力。过惯好日子的政府,勒紧裤腰带的生活难以想象。

 

        1、 宏观与微观的数据足以说明政府在土地出让、开发与销售环节拿的已经够多。房产持有税是为租来的东西继续付税,是不是有点太狠。会计领域的网红马靖昊说一旦开征房产税将彻底消灭中产阶级。如果制度的出发点不在于为特定群体的形成服务,最终让中产阶级消失的绝非是配资和股灾,而是不知不觉的税与居高不下的房价。“一栋房子消灭一个中产”,税让一个阶层消失,回归起点。日本作家大前研一在《M型社会:中产阶层消失的危机与商机》中阐述的穷者愈穷、富者愈富、80%的中产阶层向下流动的社会现象,在中国似乎有克隆的危险。

 

2、乐观的是,房产税的全面开征将疏导资源配置到其他领域,不管是资金还是人材。不要总瞪着房地产这一个领域,对全体中国人的创造力可能是一种释放。短期之痛换来中长期的健康发展。但这种可能性,说实话太小,靠税来调节资源配置代价太大、成效太慢。

 

3悲观的是,在没有其他产业机会出现的情况下,政府错杀了曾经为他鞍前马后立下汗马功劳的猛将,而手下尽是老弱残兵,最后又是一场闹剧草草收场。要知道中国在税收方面并不是没有过这种历史。二手房交易所得税轰轰烈烈推出,到最后差异化执行,现在只有北京一个城市在坚持。房产税袭来,房地产行业首当其冲。在房产投资价值不大的时候,谁还需要这个商品的制造者? 房地产企业在市场竞争中成长起来,谈不到善与恶,它们只是做了该做的。与中国所有的问题一样,总有做了不改做的,和该做的没做。

 

4、确定一定以及肯定的是,房地产价格不会因为房产税的开征而下降。找不到一种商品是因为政府收税,价格反而下降的。税是成本,依据买卖双方的力量进行分配。成本的上升导致开发商丧失了潜在的交易机会,而购买者支付了更高的价格。越是期待房价大跌的地区,业主的房产税转嫁能力越强;这些区域人口增量快,工资水平高;而对郊区、新区、旅游区的房子,将会让过剩的房子雪上加霜。所以房产税根本不可能扭转目前房地产的格局,同样不能成为未来地方财政值得依赖的财政来源。房产税消灭的是投资客与房地产商,未必会消灭高房价。

 

注:文中所讨论问题均基于中国宏观大环境,个别区域及城市特殊的市场情况,均不做细致讨论。

 



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